住宅工业化“理想很丰满，现实很骨感”
点击次数：1797 更新时间：2013-06-03
目前中国的建筑业仍然是一个劳动密集型、粗放式经营的行业，还在依靠大量的人力来完成建筑施工。
住宅工业化以其工期短、人工少、能耗低等优点被认为将是建筑业的朝阳产业，已经有诸如万科、远大住工等企业寻求突破，用业内人士的话说就是“行业预期不错”。但由于成本较高、无行业标准、生产规模较小等原因，这个产业迟迟难以撬动，因而行业对政策扶持充满期待。
“理想很丰满，现实很骨感”这句话用在目前国内住宅工业化身上再贴切不过。
尽管业内普遍认同“住宅工业化是未来建筑产业趋势”，但zui近证券时报记者采访的多家一线房企对住宅工业化均处于观望中，称短期不会采取工业化方式建设项目。而其中zui重要的理由是住宅工业化属制造业范畴，在构件没有规模化生产、工业化住宅建设没有大规模推开之前，其成本将远远高于现有的建筑模式。
房企万科是住宅工业化的力行者。2012年，万科工业化住宅项目的新开工面积为272万平方米，其全年新开工面积为1433万平方米，也就是说，万科去年住宅工业化率为18.9%。万科董事长王石去年曾在公开场合表示，万科住宅工业化将在两年内完成。不过，主流产品工业化率两年内从18.9%提升至*，不少业内人士认为这几乎不可能完成。
朝阳行业
谈及住宅工业化，不得不提及远大住工。在国内，远大住工是住宅工业化的zui早。
王石2007年底曾透露，至2012年底公司工业化率将提高至50%。而在2008年时，远大住工的住宅工业化率已经达到85%。
“从国外的经验来看，住宅工业化未来必定是建筑产业的趋势。”一位曾在远大住工任职高管的人士告诉记者。
不过在他看来，“住宅工业化并非房地产业范畴，它其实是属于制造业。”远大住工尽管在国内已经具备成熟的住宅工业化制造技术，但两年前谋求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工业化目前难在国内形成规模。
作为国内住宅工业化，万科工业化率的现状也透露出这个行业目前的尴尬。
在2012年年报中，万科将“住宅工业化”放在经营策略*，其住宅工业化由装修房、工厂化和绿色建筑共同组成。
尽管万科非常重视自身的住宅工业化战略，但记者采访的多位券商地产分析师均表示，目前并未对住宅工业化进行深入研究，因为现阶段住宅工业化只是一个概念，对公司业绩影响不是很大。
其实，所谓住宅工业化，即标准化、批量化生产楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、浴室等部件，将部件运输到项目现场后拼装组建成整体住宅。简而言之，盖房犹如“搭积木”。
据远大住工一位内部人士介绍，以1～8层的小高层住宅为例，使用工业化的生产方式，可提高生产效率40%～55%，提高设备周转率60%，还能zui大程度地节省能源，改善结构精度，减少渗漏、墙体开裂等质量通病。
事实上，住宅工业化zui核心优势有两点，首先是降低人工成本，其次是缩短工期。“以国外成熟案例来看，例如以传统浇灌方式建楼需要1000名建筑工人，如果采用工业化方式运作，可能只需要400人左右即可。”上述人士告诉记者。他坦言，对于房企zui看重的建筑周期，在采用工业化运作后，基本上可以缩短40%~50%。
目前，在国内如万科、远大住工、瑞安房地产等公司都在开展住宅工业化技术探索，而且在住宅工业化的路上已经走了十几年。万科自1999年开始探索工业化生产模式。2007年，万科住宅工业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅工业化基地”，开始了技术成果向实践转化的推广应用阶段。
而远大住工则早在1996年，便开启了住宅工业化之路，zui初远大住工基本从日本、德国方面引进建筑体系。作为国内综合性的住宅整体解决方案制造商，远大住工在长沙、沈阳等十余个城市共拥有8家住宅工业化工厂。
成本不降反升
住宅工业化zui大的优势之一是降低成本，但记者了解到，在国内推行住宅工业化项目的房企成本却不降反升。
从衡量住宅工业化水平的指标预制率（即实现预制建筑构件数量与总建筑构件数量的比率）来看，2007年万科住宅工业化技术在上海*次运用，预制率30%，到2012年，万科南京上坊保障房项目预制率超75%。不过，从公开信息来看，目前万科住宅工业化项目的预制率从11%到75%不等。
据上述远大住工内部人士称，正常来说，像日本这种住宅产业体系完善的国家，预制率越高，平均成本越低。“不过，在国内，按现阶段的产业链情况，预制率越高，成本则越高。”
据悉，万科中粮假日风景项目B3、B4号楼便采取了住宅工业化方式运作。不过，这两栋实际上较其他楼座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工业化原本是为了压缩成本，而目前国内项目成本却不降反升。
上述远大住工人士坦言，相对于工业化设备和建筑材料而言，国内人工成本更为便宜，而工业化恰好对设备材料要求较高。他举例称，例如PC（预制混凝土）外墙模具是可以反复使用，但如果生产规模不大，所生产的PC外墙摊薄下来的成本就会更高。“简单来讲，如果建筑构件难以形成规模化生产，加上额外的研发费用、运输费用，项目总体成本并不低。”
万科执行副总裁王文金此前也曾公开表示，住宅工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下总体成本高于传统施工方式。据统计，日本建筑人工费基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例则为30%～40%，而国内仅占16%～17%。
“住宅工业属于制造业范畴，目前国内还没有哪一家房地产公司拥有真正的建筑构件生产线。”前述曾工作于远大住工的人士称。而万科方面也印证了该人士所言，据悉，万科在过去的住宅工业化项目中，都是与各地的构件厂合作，采购部件造房。
北京市建筑设计研究院第十设计所副所长樊则森告诉记者，包括万科在内涉足住宅工业化的公司PC构件目前很难同时满足规范、成本适当、节能、防止渗漏、预制率高和施工简易6个方面要求。
樊则森坦言，大部分工业化住宅仅仅将外墙、阳台板、楼板等进行预制，主要受力结构仍采取现浇方式，预制率普遍在15%～30%之间。
事实上，国内目前多数涉及住宅工业化的项目，与过去开发的楼盘，在施工程序上并无太大差异。只是所谓的“住宅工业化”楼盘或项目中的某些建筑构件，是采用OEM（俗称贴牌生产）的方式从厂商处采购。在这个过程中，建筑构件的采购价格被无形推高。
行业期待政策扶持
“房企实质上就是房地产资源整合方，即便是要采取工业化操作，也是选择与建筑承包方合作，而且要等到住宅工业化规范成熟后。”碧桂园一名高层人士告诉记者。
在去年净利润率普遍下滑背景下，房企理应向往降低成本的渠道。然而，不少房企却将这一极富前景的产业拒之门外。从住宅工业化目前现状来看，也确实难以助房企降低成本一臂之力。产业难以撬动的症结究竟在何处？
AMT咨询曾出具报告称，中国住宅工业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式的终结；二是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策；三是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅工业化提速。
“目前国内做的并非真正意义上的工业化住宅，zui主要的原因有两方面，从行业内部来看，缺乏统一的行业指引标准，目前建筑施工方所做的基本都是迎合传统建筑标准。”前述曾工作于远大住工的高层人士告诉记者。
在他看来，缺乏配套鼓励政策同样制约行业发展，仅仅依靠万科、远大住工等公司单独推动住宅工业化很难奏效，“住宅工业化缺乏适合行业发展的外部环境。”他称。
据记者了解，PC构件作为工业产品进入施工方，不但没有减免税扶持，反而存在增税环节。目前，预制构件出厂，按照17%的税率征收增值税，再加上构件蒸养、运输，PC构件因生产、施工、构造要求增加钢材用量，构件的“身价”已经不菲。
“国家目前仅仅是鼓励，并没有具体奖励措施，这导致很多民企在参与生产工业化构件的过程中举步维艰。”樊则森告诉记者。他认为，这不仅制预制构件生产，还制约了大型企业的发展。
尽管住宅工业化受到内外因素制约，但在记者采访的多位业内人士眼里，一旦行业标准制定，再配合鼓励政策，住宅工业化规模迅速扩张是水到渠成的事。而随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。
事实上，*早在几年前便给出行业预期。
上海方面称，将于未来两年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右。北京提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，到2015年工业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上。虽然国家还没有统一的标准规范，不过北京、上海、江苏、深圳相继出台了一些设计、施工验收规范。
目前，涉足住宅工业化的公司已经尝试在保障房领域寻求突破。2012年万科在12个城市投入保障房项目30个，自2006年万科参与保障房建设以来累计为社会提供447万平方米住房，其中部分保障房便采用了工业化形式。据远大住工内部人士透露，他们目前主要争取的也是保障房等政府客户。
