绿色建筑理念因符合中国可持续发展的国策而得到快速发展。绿色技术和产品层出不穷，绿色建筑的工程项目蓬勃兴起，相关的标准及政策不断推出。
然而，在笔者参与绿色建筑的工作中，发现有不少项目在设计阶段获得了高评价，而到运营阶段，由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。这就需要我们思考：投入大量的精力和资金建造的绿色建筑，为什么达不到预期目标？
公共建筑物的生命期成本分配中，运行与管理费用约占生命期成本（LCC）总费用的85%以上，而一次建设费用仅为15%。维持设备功能、确保设备率、尽量减少设备故障，运营管理是发挥设备投资效益的重要环节。其中的信息化与自动化系统则为现代物业设施管理提供了平台与基础。
中国绿色建筑近十年的工程实践积累了大量的经验教训，各类绿色技术的应用日益成熟，建设的增量成本也从早期的盲目投入，逐步收敛到一个合理的范围。但是，这些投入的效益如何？增量成本如何回收？目前有着各式各样的计算与说法：有些是以理想的计算值来说明效果，有些是忽略运行投入来得出增量成本的回收期，有些则是回避了具体的经济分析……总之，能准确说明绿色建筑效益的资料很少。
直面运营成本
绿色建筑技术分为两大类：被动技术和主动技术。所谓被动绿色技术，就是不使用机械电气设备干预建筑物运行的技术，如围护结构的保温隔热、固定遮阳、隔声降噪，朝向和窗墙比的选择，使用透水地面材料等。而主动绿色技术则使用机械电气设备来改变建筑物的运行状态与条件，如暖通空调、雨污水的处理与回用、智能化系统应用、垃圾处理、绿化无公害养护、可再生能源应用等。
被动绿色技术所使用的材料与设施，在建筑物的运行中一般养护的工作量很少，但也存在一些日常的加固与修补工作。而主动绿色技术所使用的材料与设施，则需要在日常运行中使用能源、人力、材料资源等，以维持有效功能，并且在一定的使用期后，必须进行更换或升级。
绿色建筑的运行成本大致有7类。一类是设施维护费。信息与控制系统一般为造价的2～4%，机械电气设备一般为造价的2～3%。第二类是设施更新费。信息与控制系统的更新周期一般为6～8年，机械电气设备的更新周期一般为8～10年。第三类是设施运行消耗。主要为设施本身的能耗和材耗，如水处理设施运行所需投放的药剂等。第四类是养护费。绿化养护（包括人工、肥料、农药等）费用。第五类清洁费。*空调投运后，其风管需两年清洗一次。清洗费用按风管展开面积计算，每平方米大约20～30元。第六类垃圾分类收集与处理费。第七类检测费。建筑物运行中所排放污水和废气的检测，非传统水源水质的检测等。
显然，这些费用是绿色建筑运行所必须的，如果不能持续保证投入的话，必然会有一部分的绿色设施和措施出现问题。
机制撬动运营
国内绿色建筑运营水平不高的情况源于长期以来的“重建轻管”风气，这里有体制问题，也有操作机制问题。
我们追求建成了多少绿色建筑，这是建设者的成就与业绩。但是要核查绿色建筑的运行效果是否一一达到了设计目标，尤其是绿色措施出现问题时，建设者和管理者往往互相推诿责任。因为建设者不承担运营的责任，而管理者则是被动地去运行管理绿色建筑，并不将此作为自己的成就和业绩。如从经济核算的角度考虑，绿色措施的运行成本高于传统建筑，在物业费低收益的状态下，不少物业管理机构其实把绿色建筑视为一种负担，常会因某些理由不时地停用一些绿色设施。
为提高我国绿色建筑运营水平，笔者有如下建议：
首先，明确绿色建筑管理者的责任与地位。物业管理机构接管获绿色设计认证的建筑，应承担绿色设施运行正常并达到设计目标的责任，如获得绿色运营认证，物业管理机构应得到80%的荣誉和不低于50%的奖励。
其次，认定绿色建筑运行的增量成本。绿色建筑的建设有增量成本，绿色建筑的运行也有增量成本，这是不争的事实。建议凡是获得绿色运营标识认证的建筑物，可按不同考虑适当增加物业管理收费，以弥补绿色建筑运行的增量成本，在机制上使物业管理企业得到合理的工作回报。
再其次，建设者须以面向成本的设计实行绿色建筑的建设。绿色建筑不能不计成本地构建亮点工程，应在满足用户需求和绿色目标的前提下，尽可能降低成本。
zui后，用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据不断完善绿色建筑的运营。经过智能控制和信息管理系统的平台几年的运行，所积累的运营数据、成本和收益将能正确反映绿色建筑的实际效益。
因此，绿色建筑只有通过有效的运营管理，才能达到预期目标。我们要应用生命期评价和成本分析的科学方法，准确掌握建设、运行维护费用所构成的生命期成本，合理选用绿色技术，逐步完善绿色建筑运营的体制与机制，使我国的绿色建筑走上持续发展的道路。
